Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). Типы ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование на протяжении последних нескольких лет остается одним из самых бурно развивающихся направлений деятельности российских кредитных учреждений. Одним из основополагающих понятий кредитных отношений выступает предмет ипотеки, вопросы которого сегодня четко регламентированы действующим законодательством.

Что говорит законодательство?

Вопросы ипотечного кредитования сегодня законодательно регламентируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке» . Сегодня законодатель установил равенство между ипотекой и залоговой недвижимостью, что отражено в полном названии данного закона.

Согласно общепринятым понятиям выделяют объект и предмет кредитования, которые не представляют собой равнозначные термины . Общепринятой трактовкой считается следующее:

• предмет ипотеки - это помещение жилого назначения, право владения которым зарегистрировано согласно законодательно установленным правилам с обязательным прохождением регистрации в уполномоченном органе;
• под объектом ипотеки понимается право владения недвижимостью, отнесенной к группе жилья.

В качестве предмета ипотечного кредитования в соответствии с действующими нормами может являться только недвижимая категория имущества. Соглашение в обязательном порядке содержит информацию, касающуюся предмета ипотечных отношений, результаты оценки недвижимости, суть договоренностей, сроки исполнения кредитных обязательств.

Что может выступать в качестве предмета ипотеки?

Перечень объектов, которые вправе выступать в виде предмета ипотеки, четко определен федеральными законами. Что может быть предметом ипотеки:

• частные дома;
• квартиры в многоэтажных объектах;
• определенная доля в помещении;
• объекты на стадии возведения;
• право требования при оформлении соглашения по варианту долевого строительства.

Все существующие виды залогового жилого имущества можно разделить на два типа - индивидуальные строения и многоквартирные строения . При участии в ипотечном кредитовании многоквартирного дома, определенные части которого принадлежат физическим лицам в виде долевой собственности, заложенной считается соответствующий размер в праве общего владения.

К индивидуальному виду относится жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи согласно всем установленным нормам. Такое строение может состоять как из одной комнаты, так и из нескольких разделенных помещений. Если закладывается частный дом, то земельный участок, функционально обеспечивающий строение, также выступает в качестве предмета ипотеки.

Действующие правила дают возможность рассматривать в качестве предмета ипотеки следующие объекты:

• гостиницу;
• дачу;
• садовые дома;
• помещения, не предназначенные для постоянного проживания.

При этом правила, которые установлены в отношении многоквартирных домов, на такие строения не распространяются.

Особые нюансы

В большинстве случаев предметом залога по кредиту является жилое имущество, но согласно действующим правилам допустимы иные варианты. Банк вправе принять в виде залогового имущества следующие объекты:

• земельные наделы, статус которых позволяет заключать кредитные соглашения;
• производственные здания, имущество, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
• многокомнатные жилые помещения;
• конструкции потребительского назначения, включая садовые конструкции;
• воздушные средства, плавательные средства;
• машинные места.

Залогом может являться жилая недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, при этом нет ограничений на степень готовности помещения. Допускается участие в процессе кредитования готового и строящегося жилья. В последнем случае кредитные организации часто выдвигают требование в виде определенного процента возведения конструкции (не меньше 30%). Сегодня распространены кредитные предложения, по которым банк не только является залогодержателем строящейся недвижимости, но и участвует в строительстве финансово, предоставляя займы застройщикам. Это позволяет им обеспечить сохранность выделяемых средств. Чаще всего применяется следующая модель взаимодействия: банк аккредитует определенных застройщиков и предлагает клиентам-заемщикам наиболее выгодные условия кредитования в строящихся домах своих партнеров.

В качестве залога часто выступает жилье, принадлежащее заемщику на праве собственности. Не запрещено использовать в качестве залога долю в помещении, но в большинстве случаев банки готовы идти на сделку, если приобретаемая на кредитные средства часть квартиры является последней.

При невозможности заемщиком своевременно погасить кредит, на залоговое имущество банк вправе наложить взыскание. Процедура отчуждения проводится только на основании решения судебного органа в виде продажи с торгов или аукциона.

Ипотека каких объектов не допускается?

Несмотря на то, что в качестве предмета ипотеки может выступать недвижимое имущество, существует ряд ограничений в отношении возможных жилых объектов. Такое обстоятельство необходимо учитывать и понимать, ипотека каких из перечисленных объектов не допускается.

Не могут выступать в таком качестве недвижимое имущество следующего вида:

• находящееся в государственной собственности;
• являющееся муниципальной собственностью;
• помещения, относящиеся к категории служебных;
• жилье, отнесенное к специализированным жилищным фондам.

Согласно действующим правилам не допускается залог незначительной части участка земли, площадь которого менее минимума, установленного нормативными документами ипотечного кредитования конкретного субъекта РФ.

Все ли объекты жилого имущества могут выступать в качестве предмета ипотеки?

Наряду с ограничениями законодательного характера в части того, что может выступать в качестве предмета ипотеки, существует ряд определенных требований банков. Связана такая ситуация с тем, что кредиторы хотят получить ликвидное имущество и при необходимости иметь возможность быстро реализовать залоговую недвижимость. В различных кредитных учреждениях правила кредитования могут незначительно отличаться.

Основные требования банка к жилой недвижимости выглядят следующим образом:

• соответствие года постройки правилам кредитной организации;
• удовлетворительное состояние жилья, отсутствие его в списке аварийной недвижимости;
• отсутствие незарегистрированных перепланировок;
• достаточная степень ликвидности объекта на протяжении всего срока кредитования;
• требование к конструкции помещения в виде отсутствия деревянных перекрытий, стен из кирпича, камня или железобетона;
• отсутствие препятствий для имущественных сделок в виде обременения.

Некоторые кредитные организации требуют, чтобы в помещении были разделены кухня, санузел. В большинстве случаев в правилах предоставления займа прописано наличие работающих систем водоснабжения, канализации, электричества и иных инженерных конструкций.

Для банка желательно отсутствие иных владельцев. При желании предоставить в качестве предмета залога коммунальную квартиру, помещение с прописанными несовершеннолетними детьми, инвалидами, с большой долей вероятности банк не примет такое обеспечение по кредиту.

Заключение

Понятие предмета ипотеки сегодня четко закреплено законодательно, а список таких объектов четко регламентирован. Со стороны кредитных учреждений в отношении допустимых для ипотеки предметов выдвигаются определенные специфичные требования, которые в разных банках могут незначительно отличаться.

Термин "ипотека" означает:

1) залог недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) получение в кредитной организации денежных средств для приобретения в дальнейшем объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

В обоих случаях имеет место залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke - залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. А в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться даже путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос - предмет ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения ряда требований. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Отказ в даче согласия может быть оспорен в судебном порядке.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускает ипотеку строящихся жилых домов, названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека:

1) имущества, изъятого из оборота,

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не может быть обращено взыскание (оно указано в ст. 446 ГПК РФ);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима по отношению к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таковыми являются:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона ипотеке не подлежат земли, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ) или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не подлежат ипотеке земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения (такой минимальный размер устанавливается нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ).

2) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Неизолированные жилые помещения предметом ипотеки быть не могут.

3) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Под предприятием подразумевается не юридическое лицо - субъект гражданского права (т. е. не государственное или муниципальное унитарное предприятие), а имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности - объект гражданского права (см. также ст. 132 ГК РФ).

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Под другими строениями потребительского назначения в пп. 4 п. 1 комментируемой статьи следует понимать летние кухни, времянки, сараи, конюшни для личных лошадей и т. п.

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, могут служить предметом ипотеки независимо от флага и порта приписки, но обязательно при условии совершения соответствующей сделки на территории, подпадающей под юрисдикцию Российской Федерации. Иное может быть предусмотрено специальным законодательством о таких объектах.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке».

Эти правила применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего федерального закона.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. О неделимых вещах см. также ст. 133 ГК РФ. Судебная практика, впрочем, рассматривает как неделимые вещи также разного рода коллекции и сервизы. Хотя физически коллекцию можно разделить без ущерба для составляющих ее вещей, но художественная коллекционная ценность ее при этом существенно пострадает.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

82) Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает. Требования Залогодержателя(кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда. Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недейс-твительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях: - для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа, - предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества, - Залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ.Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ) .Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства.Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Обращение взыскания на заложенное движимое имущество может произведено без обращения в суд на основании соглашения.При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю(заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге. В случае, если несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий,если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок вызыскания, то следует подавать в суд. При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования: - о взыскании с долника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки, - об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества, - о возмещении расходов истца по госпошлине. При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога. Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества.Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя. Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации. Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов. Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несос-тоявшимися. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные лица. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения.Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб.Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли(задаток -10% начальной цены). При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем. При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. При объявлении несостоявшимися повторных торгов, Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Должник и Залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено. Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала покрываются расходы по исполнению, остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей.Сумма, оставшаяся после удовлетворения всех требований, возвращается должнику. За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осущес-твлению обеспеченного залогом требования. Если предметом залога является несколько вещей, Залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей. Если реализуется заложенное имущество, обременное правами нескольких Залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности заклю-ченных договоров залога. Требования последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя. При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности. Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди.При недос-таточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме. В первую очередь удовлетворяются- требования по взысканию алиментов, возмещению вреда,причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам,понесшим ущерб в результате смерти кормильца. Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам, В третью очередь - отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости, В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования. Реализовать заложенное имущество банк может и минуя публичные торги; 1.Когда неплатежеспособный Залогодатель соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка. 2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога.Должник рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога. Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору, последний вправе обратить взыскание на предмет залога. Уступка требований должна быть совершена в письменной форме. Банк-кредитор,уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор, документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. С целью ускорения погашения долга по кредитному договору в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация. При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора. Если предприятие -должник является недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору. Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают соглашение об отступном.Таким образом банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество. Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях: зачет требований, новация, прощение долга. Прощение долга, как освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна. При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем.

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Законодательство предусматривает определенные требования к содержанию договора ипотеки. Согласно ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке» , в документе должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договором также может быть предусмотрена возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, указаны условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Предмет залога определяется в договоре следующим образом: его наименование, местонахождение и достаточное для его идентификации описание. К тому же в документе должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право.

Оценочная стоимость залога определяется сторонами договора и указывается в документе в денежном выражении.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если такое обязательство подлежит исполнению по частям, то в соглашении должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. То есть договор должен содержать сведения о том, кто является кредитором и заемщиком, о сумме и сроке кредита , процентной ставке, размере ежемесячных платежей и порядке погашения займа.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соглашение вступает в силу с момента его регистрации. Если права залогодержателя удостоверяются закладной , то это обязательно должно быть отражено в документе, иначе его не зарегистрируют.

Заемщик имеет право пользоваться предметом залога в течение всего срока действия договора. При этом он не может без предварительного письменного согласия банка передавать заложенное имущество в последующую ипотеку, обременять предмет залога имущественными правами третьих лиц, регистрировать по адресу его местонахождения каких-либо лиц (кроме указанных в договоре), сдавать его внаем, а также иным образом обременять предмет ипотеки. Переустройство и перепланировка осуществляются также после получения такого согласия от кредитора.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранения заложенного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии; своевременно уплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, связанные с пользованием предмета ипотеки; обеспечивать по первому требованию кредитора беспрепятственный доступ представителей банка к предмету залога и пр.

Кредитор имеет право по документам и фактически проверять наличие, планировку, сохранность и качество предмета ипотеки, потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных договором ипотеки и установленных законодательством РФ.

Залогодержатель обязан уведомлять заемщика о передаче прав по закладной, с указанием даты передачи прав и лица, которому они переданы.

После исполнения заемщиком всех обязательств по договору ипотеки обе стороны соглашения подают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявление о снятии с предмета залога обременения ипотекой, т. е. запись о регистрации ипотеки погашается . Закладная в таком случае аннулируется.

С началом перехода России к цифровой ипотеке и введением электронных закладных предполагается, что в ближайшем будущем ипотечные договоры будут заключаться онлайн при помощи смарт-контрактов.

Условия ипотеки в банках

Сегодня получение ипотеки – хорошее решение для многих в случае, если квартира нужна срочно, а денег нет. Но прежде, чем ее взять, нужно внимательно изучить условия ипотеки в банках. Одни из наиболее выгодных условий – в Сбербанке. Эта кредитная организация предоставляет ипотеку в рамках социальной программы для отдельных групп граждан. К примеру, для молодых семей или военных. Какие условия ипотеки в Сбербанке? Если вы не относитесь к вышеперечисленным группам, то по ипотеке Сбербанка условия будут такие: первоначальный взнос - 15%, ставка по ипотеке - 13%, срок выдачи ипотечного кредита - до 30 лет. Условия ипотеки «Молодая семья» более щадящие: первоначальный взнос составляет всего 10%, погашение в течение максимум 30 лет, процентная ставка – всего 11,5%. «Военная ипотека» подразумевает тоже достаточно выгодные условия: процентная ставка – всего 10,5%, первоначальный взнос, как и у «Молодой семьи», – всего 10%, срок – до 20 лет. Следует также заранее выяснить, на каких условиях банк готов предоставить гражданам ипотеку. Базовое требование - возраст заемщика не должен быть меньше 21 года на момент обращения и больше 60–65 лет на момент окончания выплат. Учитывается и трудовой стаж на последнем месте работы: он должен быть не менее полугода.