Погашение записи о залоге недвижимости. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Погашение регистрационной записи об ипотеке - действие выполняемое вслед за прекращением ипотечного правоотношения, которое официально закрепляет факт прекращения ипотеки а также снимает залоговое обременение с недвижимости.

Заемщик выплатил ипотечный кредит - это наиболее распространенная ситуация при которой прекращает действовать ипотека вместе с чем возникает потребность погашения регистрационной записи об ипотеке . В тоже время существует ряд и других оснований, по которым ипотечные правоотношения могут быть прекращены (см. ниже).

Прекращение ипотеки

Регистрационная запись об ипотеке может быть погашена лишь при условии, что ипотечные правоотношения были прекращены. В свою очередь оснований для прекращения этих правоотношений существует предостаточно и практически все они указаны в статье 352 ГК РФ:

прекращение обеспеченного залогом обязательства (погашение ипотечное кредита);
продажа заложенного имущества лицу, которое ничего не знало о существовании обременения (мошенничество);
гибель заложенного имущества при условии, что залогодатель не воспользовался правом, прописанным в пункте 2 статьи 345 ГК РФ;
реализация залогового имущества залогодержателем в случаях предусмотренных пунктами 4 и 8 статьи 352 ГК РФ;
признание договора залога недействительным;
решение суда (в случаях предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ);
изъятие заложенного имущества (ст. 167, 327 ГК РФ), за исключением случаев предусмотренных пунктом 1 статьи 353 ГК РФ;
случаи, указанные в пункте 2 статьи 352 и статье 355 ГК РФ.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом: подается соответствующее заявление в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), где в течение трех рабочих дней с момента поступления документов совершается запрашиваемое действие (п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке») (далее – Закон № 102-ФЗ). Между тем подаваемое в ЕГРП заявление должно представлять собой (один из вариантов): совместное заявление залогодателя (заемщика) и залогодержателя (кредитора); заявление владельца закладной; заявление залогодателя (к нему должна быть приложена закладная) (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеки не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Следует понимать, что если требуется заявление от залогодателя, то это значит что каждый, кто им является должен обратиться в ЕГРП (к примеру супружеская пара) . Если же кто-то (один из нескольких залогодателей) не будет иметь возможности лично обратиться в регистрирующий орган, то ему предстоит оформить доверенность, содержащую полномочия на предоставление соответствующего заявления.

Вместе с погашением записи об ипотеке аннулируется и закладная (п. 3 ст. 25 ГК РФ). Этот документ по первому требованию предоставляется владельцу жилья. А между тем запрашивать этот документ придется, поскольку без него нельзя будет получить новое свидетельство о государственной регистрации, в котором не будет указано наличие обременений (в графе существующие обременения (ограничения), слово «ипотека» будет заменена словосочетанием - «не зарегистрировано»). Также для получения свидетельства бывшему заемщику нужно будет представить заявление с соответствующим содержанием и квитанцию об уплате госпошлины, размер которой составляет 350 рублей (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы необходимые для погашения записи об ипотеке

Примерный перечень документов представляемый при погашении регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом:

заявление о погашении записи в ЕГРП (образец можно скачать на сайте Росреестра);
оригинал кредитного ипотечного договора (или иного документа, исполнение которого обеспечивалось ипотекой);
договор купли-продажи;
оригинал закладной;
справка от банка об исполнении залогодателем обязательств;
оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке

Ряд компаний сегодня предлагает помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке. В их услуги входит: анализ предмета сделки, определение и формирование списка необходимых документов с их последующей передачей в Федеральную регистрационную службу, осуществление контроля над процессом погашения записи. Обратившимся в одну из таких компаний заемщикам понадобится лишь предоставить запрашиваемые компанией документы, а также оформить необходимые доверенности. Все остальное будет сделано без участия правообладателя объекта недвижимости. Стоимость такой услуги колеблется в районе 10 тыс. рублей.

Вы хотите продать квартиру, которая была в ипотеке? Расплатились с банком, оформили на себя недвижимость и уверены, что этого достаточно? На самом деле, погашение кредита и прекращение договора с банком – это далеко не все, что вы должны сделать по закону, чтобы квартира имела «чистую» историю и бывший залогодержатель не мог предъявить иск по невыполнению вами своих обязательств. Читайте статью и узнайте, почему можно остаться без квартиры даже после погашения ипотеки и как этого избежать.

Какие проблемы встречаются при несоблюдении правил оформления недвижимости

Вы добросовестно выплатили все деньги по ипотеке. Исполнили условия договора в полной мере и оформили документы на квартиру. Теперь вы полноправный собственник бывшей в залоге квартиры. Какие проблемы возникают у людей после этого? Недвижимость должна оформляться по правилам. Ваши отношения с продавцом регулируются договором купли. Этот документ основан на ст. 454 ГК РФ http://stgkrf.ru/454 .

Если у вас не хватает денег, чтобы купить недвижимость сразу, то вы берете кредит под залог, ипотеку. Отношения с кредитором, финансово-кредитной организацией, банком регулируются договором займа, несколькими законами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928 , ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/9005388 , ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «О регистрации недвижимости и сделок с ним» http://docs.cntd.ru/document/9046215 . Все эти законы опираются на ГК РФ. Эти законы регулируют отношения с кредитором, ваши двусторонние права и обязанности. Но сама недвижимость имеет свой паспорт и регистрационный номер. Все, что с ней происходит, собственники, процессы заносятся в ЕГРН. Если записи в реестре не изменены по реальному состоянию дел, то у собственника могут возникнуть проблемы.

Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:

Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.

Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.

Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:

прекратить договор ипотеки;
погасить записи об ипотеке;
внести изменения в ЕГРП.

Снятие залога с недвижимого имущества

Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.

Это необходимо, если:

ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
недвижимость продана с аукциона или торгов;
залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).

Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.

Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.

В [указать наименование суда,

В который подается заявление]

Истец: [Ф. И. О. полностью]

Адрес: [вписать нужное]

Ответчик: [указать наименование кредитной организации]

Адрес: [вписать нужное]

Третье лицо: [указать наименование регистрирующего органа]

Адрес: [вписать нужное]

[Число, месяц, год] между мной и [указать наименование кредитной организации] (далее по тексту - Ответчик) заключен договор ипотеки N [значение], согласно которому Ответчик предоставил мне денежные средства в сумме [цифрами и прописью] рублей сроком на [значение] месяцев по [значение] % годовых на приобретение в собственность [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества].

Обеспечением исполнения обязательств по названному договору является залог недвижимого имущества, приобретенного за счет кредитных средств в соответствии с условиями договора купли-продажи [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества], расположенной(ого) по адресу: [вписать нужное] от [число, месяц, год] N [значение].

[Число, месяц, год], на основании акта приема-передачи [указать наименование продавца имущества], я принял(а) недвижимое имущество, а указанный акт приема-передачи и договор купли-продажи [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества] зарегистрированы в [указать наименование регистрирующего органа] [число, месяц, год]. Право собственности на указанное имущество и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от [число, месяц, год] N [значение].

[Число, месяц, год] в кассу Ответчика, согласно реестру погашения задолженности, мною внесена последняя сумма платежа, тем самым погашена вся сумма кредита в размере [цифрами и прописью] рублей.

Таким образом, я в полном объеме исполнил свои обязательства по договору о предоставлении кредита N [значение] от [число, месяц, год].

Однако [описать суть (обстоятельства) обжалуемых действий (бездействий), в силу которых ответчик необоснованно уклоняется от регистрации погашения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущества и сделок с ним, и истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением. Указать сложившиеся обстоятельства, на которых базируются исковые требования истца с указанием конкретных норм законодательства, ссылаясь на которые истец в правовом аспекте обосновывает свои требования].

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - Закон об ипотеке).

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Обязательства по договору от [число, месяц, год] N [значение] мною исполнены в полном объеме и в соответствии со ст. 408 ГК РФ являются прекращенным в связи с их надлежащим исполнением. Однако, по вышеуказанным причинам, не представляется возможность исключить из реестра регистрационную запись, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от [число, месяц, год] N [значение].

[Изложить дополнительные факты по усмотрению истца].

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь п. 1 ст. 352, ст. 408 ГК РФ, ст. ст. 3, 4, 131, 132 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, прошу:

1. Прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу [вписать нужное].

2. Обязать [указать наименование регистрирующего органа] произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от [число, месяц, год] N [значение].

Приложение (по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи в ЕГРП.

2. Копия договора об ипотеке (залоге недвижимости) от [число, месяц, год] N [значение].

3. Копия договора купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение].

4. Копии документов, подтверждающих исполнение обязательств по выплате заемных денежных средств.

5. Квитанция об оплате государственной пошлины.

6. [Перечислить иные документы, относящиеся к сути искового заявления].

[подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Выплата основного долга и процентов по ипотечным займам не означает снятия обременения с недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Далее рассмотрим порядок снятия обременения по ипотеке, действующий в 2019-2020 году.

Снятие обременения по ипотеке производится отделениями Росреестра либо в МФЦ после погашения ипотеки . Снятие обременяя происходит путем погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Процедура снятия ограничения одинакова для всех банков. Основными из них являются: ВТБ-24, банк "Открытие", Газпромбанк, Банк Москвы, Сбербанк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Московский индустриальный банк, ИНВЕСТТОРГБАНК, ЛокоБанк, Банк Возрождение, Центр-Инвест, АК Барс Банк, ТранскапиталБанк.

Для снятия обременяя необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости. При этом законом предусмотрены случаи, когда снять обременение может как собственник квартиры (дома, земельного участка), так и представитель кредитной организации.

В зависимости от способа обеспечения исполнения обязательств по жилищному кредиту различаются особенности снятия ограничений.

Погашение регистрационной записи об ипотеке по закладной

Согласно ст. 25 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральному закону РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» погашение регистрационной записи об ипотеке производится в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр:

заявления владельца закладной (т.е. кредитной организации),
совместного заявления залогодателя и залогодержателя (т.е. должника и представителя банка),
заявления залогодателя (должника) с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Обратите внимание, что в соответствии с Законом об ипотеке отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем закладной является юридическое лицо.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется. В этом случае Росреестр незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Таким образом, при наличии закладной в Росреестр может обратиться и сам должник, при наличии у него погашенной закладной. Для получения закладной необходимо после полного исполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором обратиться банк, у которого бралась ипотека, с заявлением о выдаче закладной. Также в банке можно попросить письменное подтверждение погашения жилищного кредита (ипотеки). В зависимости от кредитной организации помимо самой закладной могут быть выданы: письмо, подтверждающее отметку на закладной, а также акт приема-передачи закладной.

Погашение ипотеки при участии в долевом строительстве

Данные правила распространяются если ипотека бралась при покупке квартиры по договору долевого участия и на момент ее погашения дом не сдан, не оформлено право собственности с получением свидетельства о собственности.

В связи с тем, что при оформлении ипотеки при участии в долевом строительстве фактически объект не построен, закладная – не оформляется.

Обеспечением в этом случае выступает не сам объект недвижимости, а право требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Погашения ипотеки при покупке недвижимости по договору долевого участия (до момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи его участнику долевого строительства) осуществляется Росреестром на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (т.е. должника и представителя банка).

Поэтому для снятия обременения по ипотеки необходимо обратиться в банк для того, чтобы они выделили своего представителя для совместного пребывания в Росреестр.

В Росреестр необходимо представить справку банка о погашении ипотеки и отсутствии задолженности, а также договор долевого участия.

Погашение ипотеки по накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в Росреестр:

заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Если все деньги выплачены банку, то это еще не означает окончательного перехода квартиры в собственность заемщика. Требуется совершить юридические процедуры с документами, чтобы жилье стало собственностью . Одной из них является погашение регистрационной записи об ипотеке. Порядок и сроки проведения данной операции установлены в статье 25 ФЗ № 102 «Об ипотеке» .

Только при проведении записи о снятии обременения заемщик может считаться полноправным собственником приобретенного им имущества.

Порядок действий

После полного погашения долга по ипотечному кредитованию заемщик должен обратиться в отделение банка, где по заявлению ему предоставляется закладная на квартиру. Данный документ выдается банком в течение 10 дней после обращения заемщика. На закладной должна быть проставлена отметка кредитной организации о внесении всей суммы задолженности.

Следующим шагом является составление заявления. Для проведения процедуры погашения регистрационной записи требуется наличие одного из следующих оснований:

заявление заемщика, полностью выплатившего ипотечный кредит;
совместный документ залогодателя и заемщика;
заявление от кредитной организации, у которой в залоге находится недвижимость;
решение судебного органа.

Данный документ вместе с остальным пакетом документации подается в Росреестр. Причем если ипотечный договор не был заверен нотариально, то потребуется совместное обращение в отделение Росреестра: заемщика и кредитора. Если же была проведена процедура заверения договора об ипотеке у нотариуса, то подать заявление может любая из сторон. Если квартира приобреталась в качестве долевой собственности, то требуется обращение в Росреестр всех собственников данного жилья. Иначе нужно оформить доверенность.

По истечении 3-х дневного срока запись регистрации будет погашена. При этом на закладной должна быть произведена отметка о ее недействительности путем проставления на лицевой стороне штампа Погашено. Аннулированная закладная вручается залогодателю по его требованию.

Погашение записи регистрации, установленной на квартиру, приобретаемую по ДДУ, в случае если дом еще не находится в эксплуатации, несколько отличается от обычной ипотеки. Право собственности на недвижимость оформлено не было и, следовательно, никакой закладной также не оформлялось.

В залоге находилась не недвижимость, а право требования. В этой ситуации необходимо совместное обращение в Росреестр с заявлением заемщика и застройщика по месту нахождения строящегося здания. Также в обязательном порядке должны быть предоставлены: справка о погашении долга, договор долевого участия, разрешение на сдачу в эксплуатацию здания и акт передачи объекта заемщику. Эта процедура осуществляется государственной службой в течение 5 дней.

Внимание! После снятия обременения в виде ипотеки с недвижимости по желанию владельца им может быть переоформлено свидетельство о собственности, в котором будет отсутствовать запись о прошлом обремении.

Документы, которые следует подготовить

Для проведения снятия обременения с приобретаемой недвижимости потребуются следующие документы:

При оформлении заявления в него обязательно следует внести следующие пункты:

В шапке заявления указывается орган, куда документ направляется, и от кого он составлен.
В тексте заявления должна быть изложена просьба о снятии регистрационной записи. Обязательно указывается, что все обязательства перед кредитором были выполнены. Вносится дата, когда это произошло.
В документе необходимо указать сведения о недвижимости, с которой требуется снять обременение, и данные ипотечного кредита: его номер и дата.
В конце проставляются подписи заявителей и их контактные данные.

Когда и куда обращаться?

Обращаться для проведения снятия регистрационной записи следует в Росреестр. При этом операция будет произведена в течение 3-х дней при обычной ипотеке и в течение 5 дней при ДДУ. Можно также обратиться в МФЦ. В этом случае процедура снятия обременения удлинится на 2 дня.

Погашение регистрационной записи проводится только после внесения всех средств, которые были получены заемщиком у кредитора, или по решению суда.

Росреестр осуществляет оформление данной процедуры бесплатно, госпошлины не взимаются. После выплаты всей суммы, которая была получена в качестве заемных средств, требуется погасить регистрационную запись о наличии обременения на приобретенную недвижимость. Для этого нужно обратиться в банк для получения закладной с отметкой о погашении ипотечного долга, затем направить заявление в отделение Росреестра о снятии регистрационной записи с недвижимости.

Только при проведении данных операций квартира станет собственностью без всяких обременений.

Видео по теме

В данном видео специалист рассказывает как погасить регистрационную запись об ипотеке,а так же какие документы следует предоставить: